Interkommunale Bäderprojekte als Lösung des Sanierungsstaus?

publiziert in sb 3/2017

Erfolgsfaktoren: Potentiale, Bedarf, Ausrichtung, Auslastung

Autor:   Dr. Christian Kuhn, DSBG Sportstättenbetriebs- und Planungsgesellschaft; Leiter des Ressorts Bäder als Stellvertretender Vorsitzender der IAKS Deutschland

 

Bäder sind die kostenintensivsten Sportimmobilien der Kommunen – nicht nur in der Investition, sondern auch im Betrieb. Etwa ein Viertel der Lebenszykluskosten resultiert dabei aus den Folgen der Investition (Zinsen, Tilgung, Abschreibung), drei Viertel der Lebenszykluskosten entstehen in der Betriebsphase. Mehr als die Hälfte der Bäder geben in einer aktuellen Studie an, den Sanierungsstau reduzieren oder gar gänzlich abbauen zu wollen.

Hoher Sanierungsstau

Deutschland ist eines der bäderdichtesten Länder der Welt. Viele Sportbäder resultieren aus den Zeiten der Sportertüchtigung des „Goldenen Plans“. Die meisten Freibäder sind älter. So ist der Sanierungsbedarf der Bäder ungebrochen hoch. In einer der umfassendsten Erhebungen im Bäderwesen, durchgeführt von der Deutschen Gesellschaft für das Badewesen, wurde ermittelt, dass der Sanierungsstau in deutschen Bädern bei circa 5 Milliarden EUR liegt. Andere Quellen beziffern 10 Milliarden EUR oder mehr. Bemerkenswert ist, dass der Sanierungsstau vor allem in den Kommunen mit sehr hoher oder sehr geringer Einwohnerzahl besonders hoch ist.

Kombiniert man die Notwendigkeit des Abbaus des Sanierungsstaus mit der altersbedingten Änderungsnotwendigkeit in der Bedarfserfüllung der Bäder, so ergeben sich ganz neue Bedarfe.

Diese Bedarfe basieren auf drei wesentlichen Säulen:

  1. Neubauten von Bädern beziehungsweise deren Attraktivierung und somit Neuausrichtung sollten in ihrer Verteilung mindestens regional, besser noch überregional, koordiniert werden.
     
  2. Bäder sind hinsichtlich der Bedarfe und Aufgaben auszurichten.
     
  3. Der Bäderbetrieb muss für die planerische beziehungsweise architektonische Ausrichtung maßgeblich sein, nicht umgekehrt.

 

Dr. Stefan Kannewischer zeigte in seinem Artikel „Stabile Nachfrage – Herausforderungen und Chancen des Bädermarktes“, in sb 3/2015, dass die Bäderverteilung einem Stufenmodell folgen muss. Einige landesweite Förderprogramme fördern neue Projekte nur, wenn diese Förderung keine wirtschaftliche Schädlichkeit bereits geförderter Projekte verursacht. Eine bundesweite Leitplanung zur Verteilung von Bädern gibt es aber nicht. Es ist sinnvoll, Leitfäden für die Verteilung zu erstellen, die auch angesichts der föderalen Zuständigkeit notwendig sind. Dieses ist einer der zentralen Appelle der Bäderallianz Deutschland (vgl. www.baederallianz.de).

Interkommunales Handeln

Für die betroffenen Kommunen kann bis dahin nur pragmatisch die Devise gelten, den Bedarf möglichst interkommunal zu erheben und mit Sachlichkeit und Weitsicht interkommunal zu kooperieren. Nicht politisches Kirchturmdenken, sondern eine bestmögliche Verteilung unter bestmöglichem Einsatz finanzieller Ressourcen ist die Aufgabe. Der Schulsport muss meist als Pflichtaufgabe dezentral und flächendeckend möglich sein. Der entsprechende Typus Bad muss funktional und kostengünstig sein. Je mehr Freizeit- oder Gesundheitsaspekte eine Rolle spielen - gleiches gilt auch für Wassersportarten mit hohem Flächenbedarf oder Sonderanforderungen - desto mehr gilt es, die Verteilung dem Bedarf entsprechend interkommunal zu koordinieren. Der synergetische und professionelle Betrieb in zentralisierten Einheiten wird dabei sowohl investiv als auch betriebsbezogen Geld sparen.

 

Ausrichtung auf den Badegast

Das Verhalten der Nutzer und deren Motivation sollten im Fokus stehen. Es ist die Anzahl der Einwohner in Isochronen (Regionen gleicher Fahrtzeit) zu erheben. Soziodemografische Daten sowie Werte der Kaufkraft sind beispielsweise zum Nutzerverhalten, zur Frequenz der Besuche und zum Anteil der Nutzer in Beziehung zu setzen. Dieses Badegastpotential wird zum einen durch die Konkurrenz (bäderintern aber auch durch andere bäderfremde Nutzungen) sowie durch das Angebot des eigenen Raumprogramms und durch die Attraktivität beeinflusst. Ein erfahrener Analytiker mit tiefem Branchenwissen sollte hier die Grundlagen legen, denn die Anzahl der Nutzer je nach Motiv der Nutzung (zum Beispiel Sport, Gesundheit, Freizeit) ist die Basis der Ausrichtung in Raumprogramm und Betriebsphilosophie und somit die Basis aller wirtschaftlichen Auswirkungen.

 

Unsere Bäder kranken oftmals an der fehlerhaften Ausrichtung und der damit verbundenen fehlenden Dienstleistungsaffinität, was in einer schlechten Auslastung mündet. In modernen Bädern haben mehr als die Hälfte der Nutzer freizeitorientierte Motive. Wachsend ist hier die Gruppe der gesundheitsorientierten Nutzer, die Kurse, das Baden in Thermal- oder Solewasser oder schlicht die Bewegung im Wasser suchen. Die sportorientierten Nutzer teilen sich etwa hälftig in Vereinsschwimmer und Individualnutzer auf. Hier steigt der Bedarf bei letzterer Gruppe, denn schwimmen kann man alleine oder in der Gruppe, zur verabredeten Zeit oder auch ganz spontan. Das passt zum Trend der kommunikativen Individualsportgruppen.

 

Bedarfsermittlung bestimmt Ausrichtung des Betriebs

Schon in dieser Verteilung wird deutlich, dass die teure Immobilie Bad aus Gründen des öffentlichen Mehrwertes nicht allein den Sportschwimmern einer Kommune vorrangig angeboten werden darf. Man benötigt eine wissenschaftliche Erhebung des Bedarfes und dann eine fachliche Ausrichtung des Betriebes. Hieraus folgt das Raumprogramm, welches vom Planer umgesetzt wird. An diesem Prozess beteiligt sich der Architekt erst dann, wenn die Betriebsausrichtung und das Raumprogramm fachlich begründet erhoben und mit der Politik abgestimmt wurden. Das erspart kosten- und zeitintensive Änderungen in der Planungsphase sowie politische Erklärungsnot.

 

Professionelle Bäderleitplanung

Die novellierte DIN 18205 „Bedarfsermittlung im Hochbau“ zeigt auf, dass zu Beginn eines Planungs- und Bauprozesses der Bedarf ermittelt werden muss. Was bei jedem Supermarkt und Kino üblich ist, hat in der Bäderbranche immer noch Seltenheitswert. Warum wird der betrieblichen Ausrichtung mit drei Viertel der Lebenszykluskosten so wenig Bedeutung geschenkt? Sollten die Folgekosten und die bestmögliche Verwendung der öffentlichen Ressourcen nicht Anlass genug sein, Bäder professionell auszurichten?

Für eine professionelle Bäderleitplanung sind zunächst die Erhebungen des baulich-technischen Zustandes und der betrieblich-wirtschaftlichen Belange notwendig. Hieraus wird ersichtlich, was mit und aus dem Bestand machbar ist. Ebenso ist der Bedarf lokal, regional und überregional zu erheben, der das Potential ergibt. Dieses sollte demografisch fortgeschrieben werden, denn Bäder sind Immobilien mit langen Betriebszyklen und müssen mit Weitsicht für den langfristigen Bedarf ausgelegt sein.

 

Runder Tisch

Das Machbare und der Bedarf werden als Input in einen Zieleworkshop eingeführt. Hier sollten Entscheider der Politik, aber auch Multiplikatoren der Hauptnutzergruppen zu einer Empfehlung der Ausrichtung kommen, die politisch beschlossen wird. Diese Ausrichtung ist sowohl betrieblich (Dienstleistungsqualität, Öffnungszeiten, Preise, Angebote, Kurse, Events, Thematisierungen, Nutzergruppen, Belegungen) als auch planerisch (Raumprogramm, Ausstattung, Qualitäten)  miteinander verbunden und bedingt sich gegenseitig. Der Workshop sollte durch ein erfahrenes Team aus Planung und Betrieb moderiert und strukturiert werden. Auswirkungen möglicher Entscheidungen wie aber auch Marktanforderungen oder „Best Practice“ fundieren die Diskussion und Handlungsempfehlungen.

 

Wird der Prozess wie beschrieben gestaltet, so werden Entscheider wie Nutzer hinter den Vereinbarungen stehen. Nicht erst in der Planungsphase, sondern schon im Vorfeld  wird „ausdiskutiert, was ohnehin auszudiskutieren ist“. Entscheidungen basieren auf fachlichen Grundlagen und nicht allein auf politischer Lobbyarbeit. Bäder sind heutzutage Management- und keine Verwaltungsimmobilien, daher gehören sie professionell ausgerichtet, geplant, gebaut und betrieben. Zu Beginn des Prozesses müssen Aufgaben, Ziele und Rahmenbedingungen geklärt werden, dann geht das Bäderprojekt auch nicht baden.